Dresden, 27. Juli 2023 | (ks)
Der Umzug in eine eigene Wohnung ist für viele junge Menschen ein aufregender Schritt in die Selbstständigkeit. Doch neben der Freude auf das neue Zuhause stellen sich auch einige Fragen, zum Beispiel zum Thema Mietkaution. Diese ist nicht nur eine finanzielle Belastung neben all den anderen Umzugskosten. Oft genug führt sie auch zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Fakten zusammengestellt. Damit die Finanzen im Griff bleiben und die neue Wohnung unbeschwert genossen werden kann.
Was ist eine Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Vermieter oder die Vermieterin für eventuelle Schäden oder ausstehende Zahlungen während der Mietzeit verlangt. Die Kaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Wird die vereinbarte Kaution von der Mieterin oder dem Mieter nicht gezahlt, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Die Pflicht zur Kautionszahlung und die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag stehen. Ist das nicht geschehen, kann sie nicht im Nachhinein eingefordert werden. Der Vermieter darf sie auch nicht erhöhen, wenn die Miete steigt.Müssen Vermieter eine Kaution von mir verlangen?
Die Hinterlegung einer Mietkaution ist heute Standard bei der Vermietung von Wohnraum. Vermieter können aber auch darauf verzichten, da sie gesetzlich nicht dazu verpflichtet sind.
Darf der Vermieter die Kautionshöhe selbst festlegen?
Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§551 BGB) dürfen Vermieter die Kaution höchstens auf drei Monatskaltmieten (also ohne die monatlich zu zahlenden Nebenkosten) festsetzen. Sie können jedoch auch einen anderen Betrag innerhalb dieser Höchstgrenze wählen.
Wie muss der Vermieter das Geld des Mieters anlegen?
Auch das ist im BGB gesetzlich geregelt. „Der Vermieter hat einen ihm als Sicherheit überlassenen Geldbetrag bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.“ Die Verzinsung des Betrages kann also während der Laufzeit schwanken. Klassische Anlageformen sind ein Girokonto, ein Sparbuch oder ein Tagesgeldkonto.
Die Mietkaution muss getrennt vom Privatvermögen des Vermieters verwaltet werden. So ist sichergestellt, dass das Geld einer Insolvenz des Vermieters geschützt ist.Muss ich die gesamte Kaution sofort bezahlen?
Nein, das Gesetz lässt auch Ratenzahlungen zu. Der Betrag kann in drei gleiche Monatsraten aufgeteilt werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses (nicht bei Vertragsabschluss) fällig. Die nächsten zwei Raten sind mit den Mieten der beiden Folgemonate fällig.
Der Vermieter darf im Übrigen die Möglichkeit der Ratenzahlung nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag unterbinden. Werden die Raten nicht vollständig gezahlt, kann er fristlos kündigen.
Wie kann ich die Mautkaution bezahlen?
Ein Mieter hat unterschiedliche Möglichkeiten die Kautionssumme an den Vermieter zu übergeben:
- Barkaution
Der Begriff Barkaution hat nichts mit Bargeld zu tun. Von einer Barkaution spricht man, wenn der Mieter den Kautionsbetrag an den Vermieter überweist. Grundsätzlich ist es aber möglich, die Kautionssumme auch in bar zu zahlen, also dem Vermieter auf den Tisch zu legen. Er darf jedoch nicht auf Bargeld bestehen. Der Mieter oder die Mieterin sollte sich die Übergabe von Bargeld mit dem Vermerk "Mietkaution" quittieren lassen.
Entscheidend bei diesen Zahlungsformen ist, dass der Mieter den Betrag zur Verfügung stellt und der Vermieter sich um die insolvenzfeste Anlage kümmern muss. Dazu muss er ein Mietkautionskonto einrichten. Der Mieter kann hierüber einen Nachweis verlangen. Nach aktueller Rechtsprechung trägt in diesem Fall auch der Vermieter die Gebühren (laufende Kosten) für das Konto.
Alternativ kann der Mieter den Betrag selbst auf ein Sparbuch oder ein Mietkautionskonto einzahlen und dieses an den Vermieter verpfänden. Er kann dem Vermieter auch ein Sparbuch übergeben. Ein Sperrvermerk verhindert, dass der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters Geld abheben kann. In diesem Fall greift die gesetzliche Kostenübernahme des Vermieters für Gebühren nicht mehr. Die Mietparteien können sich darüber einigen, wer den finanziellen Aufwand trägt. Eine Vereinbarung sollte schriftlich erfolgen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
- Bürgschaften
Für viele Menschen kann eine Barkaution eine finanzielle Belastung darstellen. Doch es gibt eine Alternative zu den üblichen Kautionsformen: die Mietkautionsbürgschaft. Bürgen können Banken, Versicherungen oder die Familie sein. Zahlt der Mieter die Miete oder die Nebenkosten nicht oder hinterlässt er beim Auszug Schäden an der Mietsache, kann sich der Vermieter an den Bürgen wenden. Der Bürge zahlt also im Schadensfall Geld an den Vermieter, stellt es dem Mieter aber nur zur Verfügung. Nach Inanspruchnahme muss der Mieter den Betrag an die Versicherung oder Bank zurückzahlen. Bürgschaften werden für ein bestimmtes Mietverhältnis und einen bestimmten Vermieter und Mieter ausgestellt. Bei einem Wohnungswechsel müssen sie neu ausgestellt werden.
Banken und Versicherungen prüfen in der Regel die Kreditwürdigkeit des Mieters vor Vertragsabschluss. Nur Mieter mit ausreichender Bonität bekommen eine Bürgschaft.
Während der Vermieter laut BGB die Kautionsanlage auf einem Konto oder Sparbuch akzeptieren muss, kann er eine alternative Kautionsform ablehnen. Die Akzeptanz von Bürgschaften steigt jedoch. Denn Vermieter genießen mit einer Mietkautionsbürgschaft den gleichen Schutz wie bei einer Barkaution.Die Mietkautionsversicherung
Statt eine hohe Summe als Barkaution zu hinterlegen, kann das vorhandene Geld anderweitig genutzt werden, zum Beispiel für die Einrichtung der neuen Wohnung oder andere wichtige Ausgaben. Dafür gibt es die Mietkautionsversicherung. Der Mieter zahlt einen vergleichsweise geringen Jahresbeitrag an eine Versicherung, die dann die Kautionsbürgschaft übernimmt. Mit dem Jahresbeitrag wird die Kaution jedoch nicht abbezahlt wie bei einem Kredit. Es handelt sich quasi um eine Gebühr beziehungsweise einen Versicherungsbeitrag.
Der Abschluss einer Mietkautionsversicherung geht in der Regel unkompliziert und schnell.
Die Mietkautions-Bankbürgschaft
Eine Mietkaution kann auch in Form einer Bankbürgschaft gestellt werden. Anstelle einer Barkaution oder einer Mietkautionsversicherung kann der Mieter dem Vermieter eine Bankbürgschaft als Sicherheit anbieten. Die Bankbürgschaft wird von einer Bank oder einem Kreditinstitut ausgestellt und garantiert dem Vermieter die Zahlung der Kaution im Falle von Schäden oder Zahlungsausfällen seitens des Mieters. Die Ausstellung der Bankbürgschaft ist eine Dienstleistung. Die Bank verlangt eine Gebühr oder eine jährliche Provision, die unter anderem von der Kautionshöhe abhängig ist. Die Kosten können je nach Bank und Vertragsbedingungen variieren.
Die Bankbürgschaft gilt in der Regel für die Dauer des Mietverhältnisses. Sie endet automatisch, sobald das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde und keine Ansprüche des Vermieters ausstehen.
Eine reine Bankbürgschaft wird heute nur noch von wenigen Banken angeboten. Meist vermitteln Banken und Kreditinstitute eine Mietkautionsversicherung.
Die Mietkautions-Bankbürgschaft bietet ähnliche Vorteile wie eine Mietkautionsversicherung. Der Mieter kann sein Geld anderweitig nutzen und muss nicht die gesamte Kautionssumme aufbringen.
Sollten Sie eine Mietkautionsbürgschaft benötigen, helfen Ihnen die sächsischen Sparkassen gern weiter.
Die Elternbürgschaft
Bei dieser Variante stellen Familienmitglieder die Mietkaution in Form einer Bürgschaft. Meist bürgen Eltern für ihre Kinder. Das heißt, dass der junge Mieter beim Einzug keine Kautionszahlung an den Vermieter leisten muss. Hinterlässt er jedoch Mietschulden oder Schäden, müssen seine Eltern dafür aufkommen.
Gerade bei jungen Mietern mit geringem Einkommen wie Studenten und Auszubildenden verlangen Vermieter häufig zusätzlich zur Mietkaution eine so genannte Mietbürgschaft der Eltern. Damit wollen sich Vermieter besser absichern, da sie die Zahlungsmoral junger Mieter nur schwer einschätzen können. Eine Mieterselbstauskunft oder eine Schufa-Auskunft sind in diesem jungen Alter meist wenig aussagekräftig. Eine Mietbürgschaft verbessert oder ersetzt die fehlende Bonität des Mieters.
Ein Vermieter darf Kaution und Mietbürgschaft kombinieren. In der Summe dürfen beide Sicherheitsleistungen die Höhe von drei Kaltmieten nicht übersteigen. Man spricht sonst von einer Übersicherung. Gemäß §551 Abs. 4 BGB sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam. Wird die Mietbürgschaft als sogenannte Rettungsbürgschaft (Notbürgschaft) gestellt oder freiwillig angeboten, gilt die Begrenzung auf drei Monatsmieten nicht.Bei Wohnungskündigung - wann bekomme ich die Kaution zurück?
Das ist für viele Mieter und Mieterinnen die spannendste Frage und auch die, mit dem größten Streitpotenzial.
Ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen, muss die Mietkaution in voller Höhe zuzüglich Zinsen zurückgezahlt werden. Allerdings nur, wenn der Vermieter keine Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis mehr gegen den Mieter hat. Der Vermieter darf die Kaution bis zu sechs Monate nach Vertragsende behalten, wenn er sie noch für ausstehende Zahlungen oder Reparaturen benötigt. Dazu gehören ausstehende Mieten, Betriebskosten, Kosten für die Beseitigung von Schäden an der Wohnung, bestehende Rückbaupflichten oder für Schönheitsreparaturen, die der Mieter nicht durchgeführt hat. Auch wenn Schäden bereits bei der Übergabe protokolliert werden, sind die genauen Kosten für deren Beseitigung oft erst zu einem späteren Zeitpunkt (zum Beispiel nach Beauftragung eines Handwerkers und Erstellung der Handwerkerrechnung) bekannt.
Zur Begleichung von Betriebskosten-Nachzahlungen kann er sogar noch länger (bis zu 12 Monate) einen Teil der Kaution einbehalten. Gerade wegen der hohen Energiekosten kommt es sehr häufig vor, dass die mit der Miete geleisteten Nebenkosten-Vorauszahlungen nicht ausreichen. Aus der jährlich zu erstellenden Betriebskosten-Abrechnung kann sich für den Mieter ein Nachzahlungsbetrag ergeben. Diesen voraussichtlichen Betrag kann er einbehalten. Den Restbetrag muss er aber in jedem Fall innerhalb der Sechsmonatsfrist an den Mieter zurückzahlen.
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde. Der (ehemalige) Mieter sollte daher die Kaution nicht vergessen.Kann ich die Mietkaution mit den letzten Mieten verrechnen?
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass der Mieter die Kaution am Ende des Mietverhältnisses mit der Miete verrechnen kann. Das bedeutet, dass er für die letzten Monate keine Miete mehr zahlt und den Vermieter auffordert, diese mit der Kaution zu verrechnen. In einem solchen Fall kann der Vermieter gegen den Mieter eine Zahlungsklage wegen rückständiger Miete erheben. Der Mieter kann dann zur Zahlung verurteilt werden und muss auch die Anwalts- und Gerichtskosten der Klage tragen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter mit der Kaution den Gegenwert der nicht gezahlten Miete in der Hand hat. Denn die Kaution dient als Sicherheit für die über die Mietzahlungen hinausgehenden Forderungen des Vermieters.
Mieter und Mieterinnen sollten schon zu Beginn des Mietverhältnisses ein genaues Übergabeprotokoll mit dem Vermieter erstellen. Darin können Sie den Zustand der Wohnung dokumentieren. So kann bei Beendigung des Mietverhältnisses leichter festgestellt werden, ob Schäden vorhanden sind, die von ihrer Kaution abgezogen werden müssen.Forum
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